저자 : 나 

출처 : 내 페이스북

며칠 전에 예고했던 글을 쓴다. 이 글은 개인의 투자 행위에 대한 어떠한 도움도 되지 않고, 그런 목적으로 쓰는 것도 아니다.

* 변명 : 잘 알지도 못하는 분야에 잠깐 출퇴근 길에 떠오른 생각으로 쓴 거라, 이 분야의 전문가가 보면 틀린 이야기가 있을 수도 있으나, 그냥 이렇게 생각하는 사람도 있구나라며 선해해 주시길 바랍니다.

* 경고 : 다 쓰자마자 올리는 것이라, 전혀 퇴고를 하지 않은 28 페이지 짜리이므로, 난삽하기 짝이 없고 논지가 오락가락할 것이므로 따라가기가 쉽지 않은 장문의 글입니다.

* 요청 : 사람마다 생각이 다를 수 있으니, 동의하지 않으셔도 무방한데 fact가 틀려서 수정해야 할 것이라거나 제가 잘못 이 분야에 문외한인지라 잘못 이해한 게 있어서 바로 잡아 주시는 건 환영하나, 시비성 댓글은 사절합니다.

* 양해 : 여러 data를 참고하였으나, 귀찮아서 끝자리들 숫자들은 대충 퉁을 치거나 암산으로 해서 약간 틀릴 수도 있는데, 크게 잘못된 숫자가 아니면 그냥 양해를 바랍니다.

* 이후 덧붙임 : 쓰고나니 귀속 임대료(imputed rent)에 대해서 다루려고 했는데, 어제 밤에 그저 빨리 끝내고 자야겠다는 생각에 누락했나 봅니다. 다음에 언제 다시 쓰지요. 

목차

0. 들어가기에 앞서

1. 정부와 부동산 소유자 사이의 관계 - 부동산 관련 세금인 거래세 vs. 보유세

1.1. 보유세(재산세, 종부세 등)의 규모는 10조로 세수의 3.8%, GDP 대비 0.6%로 매우 낮음

1.2. 거래세(취득세, 양도소득세)는 24조로 세수의 9%, GDP 대비 1.6%로 OECD 최상

1.3. 부동산 관련 직접적인 세금은 34조로 세수의 13%, 국가 재정의 9%, GDP의 2.2%

1.4. OECD 국가들과 우리 나라의 부동산에 부과되는 세금 비교 : 우리 나라의 GDP 대비 약 3%의 부동산 관련 세금은 GDP를 기준으로 4위, 정부 세금 비중으로는 1위로 OECD 국가 중 최상위

1.4.1. 거래세가 OECD 국가 중 2등과 더블 스코어로 압도적인 1위, 미국의 50배, 독일의 11배 (OECD 국가별 부동산 관련 세입 구조)

1.4.2. 거래세가 높은 이유는 높은 세율 때문이 아니라, 회전율(turnover rate)에 기인하고, 자본 stock의 문제임

1.4.2.1. 다른 나라 대비 높은 거래세율? 그렇지는 않다.

1.4.2.2. 거래 횟수

1.4.2.3. 소결 - 신규 주택과 자본 stock의 문제

1.5. 높은 거래세, 낮은 보유세의 이유

1.5.1. 주택 보급률의 미흡으로 신규 주택이 지어지고, 이것이 연쇄적인 거래를 야기하는가

1.5.2. 거래로 인한 양도 차익(capital gain)이 발생하는가?  

1.5.3. 형평의 문제, 누구에게 penalty를 줄까? - 단타로 매매 차익을 노리는 사람이 세금을 더 내도록

1.5.4. 거래세가 걷기도 쉽고, 부담 능력이 있다. - 세금을 부과하는 순간에 세금을 낼 현찰이 있다.

1.6. 거래세를 낮추고 보유세를 높일 경우 발생할 문제 - 4가지 문제를 해결해야 함

1.6.1. 담세 능력의 문제 - 소득 Flow가 있어야 함

1.6.2. 투기적 거래에 대한 페널티와 매매 차익(capital gain)에 대한 부과를 포기할 것인가.

1.6.3. 그보다 더 근본적인 문제는 보유세로 가면 지역간 균형 발전에 심대한 타격이 되며, 열악한 재정의 지방 자치 단체의 지방 자치는 물 건너 간다.

2. 금융 기관(은행)과 부동산 소유자 사이의 관계 - 거치식 대출 vs. 모기지

2.1. 거치식 대출과 모기지의 차이

2.2. 왜 10년 거치 후 일시 상환 또는 3년 거치 후 원리금 상환을 하는가?

2.3. 거래계에서 일시 상환 방식으로 돌아가는 것에 대한 시사점

2.3.1. 소득 flow가 원리금 상환에 대한 부담

2.3.2. 우리의 주거 방식

2.3.3. 소득 flow의 또 다른 양상인 임대 시장

3. 임대 시장에서 임차인과 임대인(부동산 소유자)와의 관계 - 전세 vs. 월세

3.1. 전세와 월세의 차이

3.2. 임대 시장에서의 시사점

4. 두 가지 삼위 일체 - 거래세/거치식대출/전세 vs. 보유세/모기지/월세

4.1.  한국 사회의 삼위일체인 거래세/거치식대출/전세의 특징

4.2.  서구의 삼위일체인 보유세/모기지(비거치식 원금분할상환)/월세

4.3. 이 세 가지는 레고의 블록처럼 조합 가능한 것이 아니라, 하나의 몸체의 세 방향 면에 불과

4.4. 그럼 앞으로도 이 한국형 삼위일체가 유지 가능(sustainable)한가?

4.5. 앞으로 내버려두면 우리도 유럽 되나?

5. 앞으로의 전망 및 가설적 해결 방안

5.1. 규범/정책/제도와 구성원들의 의식, 삶의 방식, 문화와의 관계

5.2. 가설적 해결 방안 (feasibility는 없는 공상임)

- 그럼 이 과정을 어떻게 연착륙할 것인가 아니면 이 big transformation에서 발생하는 문제의 buffer를 만들까? 결론은 서브 프라임 사태를 몰고온 부동산 관련 파생상품들을 탐구해볼 필요가 있다.

- 개인 중심의 임대 시장에서 임대 산업의 고도화  

6. 마치며

6.1. 이 문제를 관리 가능한 수준에서 이야기하는 게 필요하다.

6.2. 지적인 유희 + 최소한의 fact based 논의의 필요성

0. 들어가기에 앞서

먼저 사실을 바탕으로 더 나은 대안들을 생각해 보고 의견을 나누어 합의해 나가기 위해서는 먼저 현상을 깊이 이해해야 한다고 생각하는 사람들에게는 이 글이 약간의 도움이 되길 바란다. 그러나, 세상이 엉망진창인데다가 그것이 누구 때문이라고 생각하는 사람들에게 이 글은 불편할 것이며, 궤변으로 보일 것이다. 내가 바라는 것은 같은 인식의 깊이에서 생각을 교환하는 것이지, 굳이 가르치려는 것도 아니기 때문에 뭐라고 하면 그냥 대응하지 않거나 짜증나게 하면 삭제해 버릴 것이다.

나는 이 분야에 대해 전문성이 없다. 부동산에 전문가도 아니고 부동산 관련된 공부도 해본 적이 없으며, 부동산 관련 투자와도 관계가 없고 그냥 공장 다니는 월급쟁이다. 하지만, 현상을 예민하게 보고 거기서 시사점을 찾아내고 그래서, 그 구조를 파악하는 것에는 능하다. 그래서, 며칠 전 안심 전환 대출 때문에 짜증나서 두 개의 글을 썼는데, 부동산 관련 금융에 대해서만 일부 쓰니까 이해가 안될 것 같아서 내가 가지고 있는 생각을 풀어서 설명해볼 필요가 있어 이 글을 쓴다. 이 글의 핵심은 '삼위일체(trinity)'이다. 두 가지 삼위일체를 대비시킬 것이다. 그 긴 여정을 따라가 보자.

들어가기 전에 몇 가지 숫자들은 어렴풋이 외우고 들어가자.

가. 우리 나라의 1년 GDP는 약 1,550조이다.

나. 우리 나라의 부동산 가액은 약 5,500조 ~ 6,000조로 추정된다. 

   세계 각국의 부동산 가액의 총합은 대략 GDP의 3~4배이다.

다. 우리 나라의 세입은 사회기금을 포함해서, 약 400조(25% 언저리) 이며, 이 가운데 국민연금, 국민 건강 보험을 제외한 순수한 세입은 약 270조(GDP 중 약 17%) 정도 된다. 이건 다시 나눠보면 국세가 약 216조, 사회 기금이 125조, 세외 수입이 31조이다. 이에 별도로 지방세가 약 50조 정도로 구분된다. 국세 중에 소득세가 약 50조, 법인세가 약 50조, 부가가치세가 약 60조 정도 되고, 나머지 관세, 특소세 등등을 다 합치면 나머지 60조가 된다.

이를 그래프로 아래와 같다. (Source : 한눈에 보는 대한민국 재정 2014, 국회 예산처)

(밑의 water fall 차트는 내가 직접 국회 예산 자료를 바탕으로 직접 파워포인트로 그렸다. 인간적으로 이 정도 수고를 했는데, 이걸 건너 뛰지는 말자.)

1. 정부와 부동산 소유자 사이의 관계 - 부동산 관련 세금인 거래세 vs. 보유세

나도 내가 왜 인생을 이렇게 아무 관계도 없는 일에까지 지적인 호기심을 펼치지 않으면 편하련만, 그래도 아닌 건 아닌 거라서 좀 자세히 써보고자 한다. 그럴듯해 보이는 명망가인 척 하며 하는 흔한 이야기 중에 하나는 부동산 관련 세금은 '보유세' 중심이어야 하며, 우리 나라의 보유세는 OECD 타 국가 대비 해서 유난히 낮다며 우리 나라 부동산 부자들은 그 혜택을 십분 누리고 있다는 식의 이야기들이 돌아다닌다. 그렇게 혼자 생각하는 거야 상관 없다. 세상에 틀린 생각을 하나 하나 다 바로 잡을 필요는 없지만, 내가 불편한 부분이 있다. 이에 대해서는 나중에 뒷부분에서 왜 그런 생각이 문제이며, 그것이 얼마나 현상에 대한 이해가 얄팍한지, 세상을 좋게 만들기 위한 노력이 아니라 스스로의 도덕적 마스터베이션에 불과한지를 집중적으로 살펴 볼 예정이다.

1.1. 보유세(재산세, 종부세 등)의 규모는 10조로 세수의 3.8%, GDP 대비 0.6%로 매우 낮음

우리 나라의 보유세(재산세와 이와 연동된 관련 세금들)은 다른 OECD 국가에 비해서 매우 낮다는 일반의 견해에 대해 한 번 살펴보기로 한다. 위에서 보듯이 보유세인 재산세(과거 재산세 + 도시계획세 통합)은 9조원 남짓으로 전체 세수 264조의 약 3.5%이고 연간 GDP의 0.5% 남짓이다. 매우 적은 금액임에 틀림 없다. 그렇다면 보유세인 재산세를 올려야 하는 걸까?  그렇게 하나만 보고 돌진하면 세상 살기 참 편하겠지만 세상이 어찌 그리 쉽겠는가. 물론 보유세라고 해서 재산세만 있는 건 아니고, 재산세를 낼 때 연동되는 각종 지방교육세 등이 붙다보니, 8.5조 보다는 좀 더 내긴 하지만, 그럼에도 불구하고 여전히 크지 않은 금액이다. 그리고 종부세가 1.3조 정도 있으니 총액은 약 10 정도 된다. 그래봤자, 세수의 약 5%이고, GDP의 0.7% 남짓 될 것이다.

1.2. 거래세(취득세, 양도소득세)는 24조로 세수의 9%, GDP 대비 1.6%로 OECD 최상

모두 알다시피 우리 나라 부동산 관련 세금은 보유세가 아닌 거래세 중심이다. 거래관련 세금의 규모는 얼마나 될까? 거래세에는 부동산을 취득할 때 내는 거래세(취득세&등록세)가 있고, 또한 부동산을 팔고 나면 거기서 거둔 양도 수익에 대해 과세하는 부동산 양도 소득세가 있다. 위에서 빗금쳐놨는데, 각각 약 14조와 10조 정도 된다. 총 24조 정도가 되고 이외에도 여기에 연동된 각종 세금들을 고려하면 총 26~27조 언저리가 될 것으로 추정되는데 나머지는 귀찮아서 확실한 24조만 가지고 전개해 나간다.

1.3. 부동산 관련 직접적인 세금은 34조로 세수의 13%, 국가 재정의 9%, GDP의 2.2%

이걸 정리해 보면 우리 나라의 1년 동안 거두는 부동산 관련 세수는 보유세 약 10조, 거래세 24조 언저리해서 34조 정도 된다. 이것은 전체 세수의 13%이고, 국가가 운영하는 총 재정 370조의 9%를 넘으며, 총 GDP의 2.2%를 넘는 무시무시한 금액이다. 이게 얼마나 큰 돈이냐면 우리 나라의 월급쟁이가 내는 소득세의 총합이 22조다, 22조. 우리 나라 월급쟁이가 낸 모든 세금을 다 합쳐도 부동산에서 거둔 세금 보다 10조 이상 적게 낸다.

그나마 이것도 내가 찾아보기 귀찮아서 큰 덩어리만 집어 넣은 것이고 지방교육세니, 뭐니하면서 연관된 게 다 집어넣으면 대략 40조가 넘어가서, 우리 나라 월급쟁이들이 낸 근로소득세를 몽땅 합친 것의 약 2개가 되고, GDP의 3% 언저리가 된다. 뭔가 기분이 좀 찜찜하지 않나? 월급쟁이들의 피 같은 고혈을 많이 뜯고 부동산 부자들에게는 세금을 안 내는 거 같은데 매년 월급쟁이에게 걷는 근로소득세의 2배 되는 돈을 부동산에서 거두고 있다니.

1.4. OECD 국가들과 우리 나라의 부동산에 부과되는 세금 비교 : 우리 나라의 GDP 대비 약 3%의 부동산 관련 세금은 GDP를 기준으로 4위, 정부 세금 비중으로는 1위로 OECD 국가 중 최상위

이 문제는 아래의 표를 보면 명확해 진다. OECD 국가 별 부동산 관련 세금을 비교한 것인데, 우리 나라의 부동산 관련 세금은 총 세금 중에서 부동산 관련 세금이 차지하는 비중은 영국과 함께 공동 1위로 가장 높으며(11.x%)이고, 경제 규모(GDP) 대비 3.1%로 OECD 국가 중에 영국-캐나다-룩셈브루크에 이어 4번째로 높다. (2001년 자료 밖에 못 구했는데, 부동산 세제가 뭐 그리 바뀌었을까, 그리고 우리 나라의 부동산 관련 세금이 최근 최경환 부총리 이전까지 조이는 방향이었지, 푸는 방향은 아니었으니 오히려 2001년 기준으로 대비 4위에서 더 올라갔을 가능성이 있다.)

왜 이런 일이 발생할까? 그리고 왜 사람들은 우리 나라의 부동산 관련 세금이 몹시 왜곡되어 있으며 낮다고 생각할까에 대해 이제 살펴보기로 한다.

OECD 국가를 비교해 보면 우리 나라가 경제 규모 대비, 세수 대비해서 부동산 관련 세금이 압도적으로 높다. 조세 수입 중에서 부동산 관련 세금이 10%를 넘는 나라는 단지 영국, 한국, 일본, 미국 뿐이다. 나머지 나라들은 대부분 부동산 관련 세금이 적게는 전체 조세 수입에서 5% 미만인 나라들이 절반 가량 된다. GDP 대비 부동산 관련 세금이 3%를 넘는 나라는 캐나다, 한국, 룩셈브루크, 영국, 미국으로 5개 나라에 불과하다. 그러니, 우리 나라의 부동산 관련 세금은 전체 조세 부담의 수준을 고려하던 고려하지 않던 최소 1~5위를 다툰다.

1.4.1. 거래세가 OECD 국가 중 2등과 더블 스코어로 압도적인 1위, 미국의 50배, 독일의 11배 (OECD 국가별 부동산 관련 세입 구조)

이렇게 높은 부동산 관련 세금을 부담하는 것은 높은 거래세에 기인하는데, 전체 조세 수입 중에 부동산 거래세가 8.3%를 차지하며 2등인 호주의 4.5%를 더블 스코어로 압도하며 단연코 1위다. 느낌상 선동열과 2위와의 방어율 차이 정도 된다. 독일은 0.66%, 미국은 0.16%이다. 그럼 GDP 대비해서 거래세는 어떨까? GDP 대비해서 2.3%로 미국의 0.05%의 50배쯤 되고, 독일의 0.2% 대비해서 11배 정도 된다.

자, 여기에서 알 수 있는 것은 부동산에 부과되는 세금의 총량으로는 OECD 국가에서 세 손가락 안에 들 정도로 부동산 관련 세금이 높다. 그 이유는 다른 국가 대비해서 압도적으로 높은 거래세에 기인한다고 볼 수 있다.

1.4.2. 거래세가 높은 이유는 높은 세율 때문이 아니라, 회전율(turnover rate)에 기인하고, 자본 stock의 문제임

우리 나라가 거래세에서 많은 다른 나라 대비해서 수십배의 세금을 거둘 수 있는 이유는 세 가지 원인에 기인하는 것으로 가설을 세울 수 있다.  

1.4.2.1. 다른 나라 대비 높은 거래세율? 그렇지는 않다.

첫째, 세율이 높다면 같은 매매 횟수 매매가 이루어지더라도 많은 세금을 거둘 수 있다. 그러나 자세히 찾아보지 않았으나, 취등록세가 다른 나라들이 아주 낮지는 않을 것이다. 다만, 집을 팔고 다른 집으로 이사가는 경우에 광범위한 면제를 해줄 것이다. (즉, 3억짜리 집을 팔고 4억짜리 집으로 이사가면, 3억은 공제해주고 1억에 대해서만 취등록세를 받는다든지, 주택을 팔고 새로운 주택을 사면 그 범위에서 양도세가 광범위하게 면제된다든지 등등). 궁금해서 미국의 거래세 규정을 찾아본 바에 의하면 주마다 천차만별로 다른데 많은 주는 거래 가액의 약 2%로 우리 나라와 큰 차이가 없는 명목 세율을 유지하고 있다. 그런데도 불구하고 거래세 세수가 우리 나라의 1/50에 불과한 것은 위에서 언급했다시피, 광범위한 면제를 해주거나 세금의 대상이 되는 과표가 공시 지가 비슷한 걸 쓰는데, 이게 실제 매매가 보다 많이 낮다. (반대로 여러 주 가운데서 어떤 주는 실제 거래 가액과 이 공시지가가 비슷할수록 세율은 낮다.) 이 가설도 설득력을 가진다.

1.4.2.2. 거래 횟수

둘째, 거래 횟수가 많다면 일견 거래세를 많이 걷게 되는 게 이해가 될 수 있다. 즉, 세율은 같다고 하더라도, 미국이나 독일은 집을 사면 15년을 보유하는데, 우리 나라는 7.5년을 보유한다면 같은 세율에서도 거래세를 두 배 내게 된다. 이것은 충분히 가능한 가설이다. 물론 10배 차이가 나는 것을 생각해 보면 이것만으로 설명이 되지는 않을 것이지만, 주택 보유 연한이 짧으면 비슷한 세율에서도 세수는 아주 큰 차이가 나고, 개인이 평생 부담하는 세금도 몇 배가 될 수 있다.

내 우리 부모님은 결혼 후 45년을 사시면서 5번 주택을 사고 파셨다. 즉, 평균 보유 연한이 약 9년으로 10년에 한 번 정도는 이사를 했고, 통계적으로 찾아봐도 우리 나라 사람들은 주택 보유 연한이 7년 정도 된다. 즉, 한 집은 7년 단위로 가액의 2~3% 정도의 거래세를 낸다. 부동산의 자산 가치가 GDP의 3배라고 본다면 7년 단위로 GDP의 10%, 세수의 40%를 거래세로 낸다고 보면 된다. (물론 토지는 그렇게 빈번하게 거래되지 않겠지만.)

1.4.2.3. 소결 - 신규 주택과 자본 stock의 문제

이것은 이 글의 핵심을 꿰뚫는 이야기이므로 다음으로 미루도록 한다.

1.5. 높은 거래세, 낮은 보유세의 이유

재정을 운영하는 정부나 국가의 입장에서 한 번 생각을 해보자. OECD 국가들은 보면 부동산에서 대체로 GDP의 1~2%, 정부 세금의 5~10%를 부동산에서 뽑아낸다. 그럼, 대충 걷을 총액은 정해져 있는 셈이다. 우리 나라로 따지자면 이게 부동산 관련 직접 세금인 34조이다. 이걸 보유세와 거래세 가운데 어떻게 배분하는 게 합목적적일까?

1.5.1. 주택 보급률의 미흡으로 신규 주택이 지어지고, 이것이 연쇄적인 거래를 야기하는가?

세금은 34조를 거두어야 하는데, 왜 다른 나라들은 높은 보유세를 물리면서 거래세는 거의 걷지 않는걸까? 우리 나라처럼 거래세에도 부과를 하면 세수가 double up될 수 있을 터인데. 내 생각에는 그럴만한 이유가 있으며, 우리 나라처럼 하고 싶어도 하지 못한다.

19세기에 산업혁명이 일어나서 도시화가 이루어진 유럽의 어느 나라들이나 미국을 생각해보자. 주거의 문제가 있었고 주택보급률은 충족되지 않았던 시절도 있었을 것이다. 150년에 걸쳐서 산업화가 되었고, 주택 보급률은 100%가 넘으며, 새로운 주택의 신축은 구 주택의 멸실과 일치하여 교체 수요 밖에 없는 상황을 생각해 보자. 대체 거래세를 어디서 거둘 수 있단 말인가. 결국 기존 주택의 교체 수요들과 매매에서만 취등록세를 거둘 수 있을 뿐이다.

반면, 우리 나라는 주택 100만호 건설이라는 게 노태우 시절인 1990년대 있었던 일이다. 서울 근교에만 수십만호의 주택이 지속적으로 건설되는 나라이다. 이건 우리 나라가 무슨 문제가 있어서가 아니라 주택 보급률이 100%에 미달될 때까지는 꾸준히 신규 주택이 지어진다. 그리고, 거기에 과세한다. 누군가 신규 주택을 취득해서 기존 주택에서 나가면, 새로운 사람이 그 주택을 사기 때문에 연쇄적으로 거래가 발생한다. (물론 세 살다가 이사 가는 경우도 있겠지만.)

신규 공급 주택으로 인해 연쇄되는 거래의 크기가 이미 포화상태에서 교환적인 수요만 있는 나라에 비해서 거래량이 많다. 계속해서 주택이 지어지고 이에 대한 매매가 발생하여 연쇄적인 매매가 발생하는 자본 stock의 축적 과정에서는 바로 여기가 focus해서 세수를 거두어야 할 곳이 된다. 새로운 주택을 취득할 때 과세하거나 매매 차익이 발생하는 것에 과세하는 게 조세 저항도 적고 과세하기도 쉽다.

이것은 한국이 짧은 기간 압축적으로 성장하며 주거에 관계된 자본 stock이 축적되는 과정에서 발생한 일일 뿐이다. 다른 나라들은 주거 관련된 자본 stock의 축적이 끝났고, 감가가 완료된 주택들끼리 주택의 교체 수요, 구성원간 교환 수요가 있을 뿐이다. 여기서 거래세 중심으로 과세하면 세수 빵꾸 나거나 조세 저항이 거세다.

1.5.2. 거래로 인한 양도 차익(capital gain)이 발생하는가?  

이미 산업화가 완료된 저성장 사회에서 집 값의 상승은 유동성 등 여러 요인의 영향을 받긴 하겠지만, 폭발적으로 산업화를 통해 경제 성장을 하는 곳에 비할 바는 아닐 것이다. 말했다시피 한 나라의 총 부동산 가액은 GDP의 3~4배 정도가 된다. GDP가 상승하면 집 값은 뛴다. 우리 나라의 경제 성장률은 IMF 이전까지 압축성장한 30년간 거의 10%에 육박할 정도였다. 당연히 저성장의 서구에 비해 양도 차익이 많이 발생하며, 이에 대한 각종 감면 규정에도 불구하고 양도소득세라는 거래세가 들어온다.

1.5.3. 형평의 문제, 누구에게 penalty를 줄까? - 단타로 매매 차익을 노리는 사람이 세금을 더 내도록

국가가 부동산에서 거두어야 할 세금이 34조가 있다고 하자. 그럼, 누구에게 34조 중에 많은 금액을 부담시키는 게 우리의 정의 관념에 부합할까? 먼저, 부동산 가액에 따라 1/n을 하자는 발상이 보유세 중심으로 가자는 이야기다. 그런데...... 그 보다 먼저 좀 많이 내야하는 사람이 있을 거 같지 않나? 34조를 부동산 가액에 따라 1/n빵으로 부담하는 거 보다 먼저 투기꾼들이 많이 내게 해야 할 거 같다는 생각이 들 것이라고 생각한다. 투기꾼이란 주택을 주거의 수단으로 생각하지 않고 단타로 치고 빠지면서 양도 차익을 노리는 사람이다. 그럼 이런 사람들이 34조 중에 많은 금액을 내고, 나머지 건전하게 주거의 목적으로 집을 보유하는 사람들은 좀 덜 내는 게 맞지 않나라는 생각이 들 것이라 생각한다.

자, 단타로 잦은 매매를 하면 세금을 더 내게 되는게 바로 취등록세라고 하는 거래세이다. 그리고, 부동산을 사고 팔면서 매매 차익이 발생하면 거기에 세금을 내라고 하는 게 양도소득세라고 하는 거래세이다. 즉, 부동산을 단타로 사고 팔면서 매매차익을 노리는 사람들이 세금을 좀 더 내고, 자기 집 한 채 깔고 앉아서 지긋이 있는 사람들은 좀 덜 내라는 세금 구조가 지금 우리 나라와 같은 거래세 강화, 보유세 약화이다.

만약 다른 나라들처럼 거래세가 사실상 없어져 버린다면, 집을 계속 여러 채 단타로 사고 팔면서 양도 차익을 노리는 행위를 하더라도 세금을 거의 내지 않는다. 우리의 높은 거래세 낮은 보유세는 결국 누구에게 페날티를 줄 것인가에서 장기 보유하며 양도 차익이 적은 사람에게는 세금을 적게 받고, 그렇지 않은 사람에게 많이 받는 걸 염두에 두고 설계되어 있다. 

1.5.4. 거래세가 걷기도 쉽고, 부담 능력이 있다. - 세금을 부과하는 순간에 세금을 낼 현찰이 있다.

거래세는 크게 보면 집을 팔 때 내는 양도소득세와 집을 살 때 내는 취등록세이다. 이걸 잘 살펴보면 아주 재미 있는 특징이 있다. 무슨 이야기인고 하니 이 두 가지 모두 현찰이 있을 때 내는 세금들이다. 즉, 한 마디로 세금을 부담할 사람이 세금을 낼 수 있는 현찰을 보유한 순간에 부과하는 세금이다.

먼저 양도 소득세를 보면, 집을 팔고 나면 매매 대금을 받는다. 집을 3억에 사서, 2억 올라서 5억에 팔았다고 해보자. 5억의 매매 대금을 받아 챙겼을 때, 양도 차익 2억원에 대한 양도 소득세를 부과한다. 이때 세금을 내야하는 사람은 '매매 대금'이라고 하는 현찰을 가지고 있기 때문에 세금을 낼 능력이 된다.

그럼 이제 취득세를 살펴보도록 하자. 이 사람이 매매대금 5억원을 받고 여기에 1억을 보태어서 새 집을 사려고 한다고 해보자. 그럼 매도인에게 매매대금으로 6억원을 주게 되는데, 여기에 취등록세를 안 내면 '등기'가 안되고 따라서 소유권 이전이 되지 않는다. 세금을 내어야 할 아주 강한 동기 부여를 한다. 따라서, 신규 부동산을 취득할 때 들어가는 취등록세를 포함해서 은행으로부터 주택 담보 대출을 받는다. 그 사이에 전 집주인이 이중양도해서 그 집을 다른 사람한테 팔아먹을 위험을 무릅쓰면서, 취등록세 안 내고 소유권 이전 안 하는 사람은 세상에 없다. (물론 과거에는 미등기 전매가 횡행했다고 하는데 다 옛날 이야기다.) 취등록세도 역시 마찬가지로 현찰이 있을 때, 즉 저축이든 이전에 보유하고 있던 부동산이든 아니면 은행 대출을 통해서든 현찰을 가지고 집을 살 때 세금을 부과하기 때문에 그리고, 소유권 이전을 받으려면 필수 요건으로 규정해 놓았기 때문에 '징수'가 쉽고, 담세자도 담세 능력이 있다.

1.6. 거래세를 낮추고 보유세를 높일 경우 발생할 문제 - 4가지 문제를 해결해야 함

1.6.1. 담세 능력의 문제 - 소득 Flow가 있어야 함

거래세를 낮추어서 집 살 때 거의 취등록세도 안 내고, 집 팔고도 양도소득세를 거의 안 낸다고 해보자. 그리고, 집을 보유하고 있는 동안 그에 해당하는 금액을 장기에 걸쳐서 매 년 2회에 걸쳐서 재산세를 낸다고 해보자.

5억짜리 서울에 있는 30평대 아파트의 세금으로 1%인 500만원을 매년 낸다고 해보자. 한달에 약 40만원인데, 이 정도가 가계의 가처분 소득을 갈아먹는다고 하면 담세 능력이 있는 사람이 얼마나 될까? 이번 안심 전환 대출에서 원금 상환을 하도록 했는데, 매달 수십만원을 따박따박 낼 수 있는 가계는 얼마나 될까?

거래세는 목돈이 현찰로 있을 때 부과한다. 반면, 보유세는 매년 상반기, 하반기에 몇 백만원씩 내게 하는 건데 우리 나라 가계의 소득 flow가 이걸 감당할만큼 안정적인 소득이 있어야 한다. 이건 결국 지속적인 소득 flow를 가지고 있는 고용 안정성과 아주 깊은 연관을 가진다. 자산과 소득 양쪽에서 모두 양호한 상태에서나 가능하다.

은퇴한 세대가 소득 flow가 있을까? 자영업자가 서구보다 3배 많은 사회에서 소득의 안정성이 있을까? 즉, 안정적인 소득 흐름을 바탕으로하여 보유세를 따박 따박 정기적으로 낼...  담세 능력이 없다.  그래서, 현찰이 발생하는 그 순간에 과세하는 비정기적 거래세가 내는 사람이나 걷는 사람에게 모두 나은 제도였던 것이다.  

이건 후술할 임대 시장에서 전세 제도가 유지되는 한 쉽지 않은 문제이다.

1.6.2. 투기적 거래에 대한 페널티와 매매 차익(capital gain)에 대한 부과를 포기할 것인가.

이것은 이미 위에서 거래세를 다루면서 충분히 이야기했으므로 넘어간다. 보유세는 집 값이 오르지 않더라도 세금을 내야 한다. 이른바 그 정도 자산을 가지고 있으니 세금을 낼만한 능력이 있다는 가정 하에 서 있고, 이른바 응능 과세의 원칙에 부합되는 세금이다. 반면, 거래세 중에 양도 소득세는 이익에 대해서 부과하는 세금이므로 응익 과세의 원칙에 부합되는 세금이다. 이 가운데 우리의 현실에 닿아 있는 세금은 과연 응능인가 응익인가?

번 것에서 걷어가는(매매 차익이 있는 경우에 부과하는) 게 투기를 억제하고, 조세 저항도 적을 것이다.  결국 보유세 중심으로 간다는 이야기는 경제가 활력을 잃고, 저성장의 안정적인 사회로 간다는 이야기이고 부동산 가격의 상승이 거의 없다는 이야기다. capital gain(매매 차익)이 없거나 크지 않기 때문에 자산 보유액에 부과한다.

1.6.3. 그보다 더 근본적인 문제는 보유세로 가면 지역간 균형 발전에 심대한 타격이 되며, 열악한 재정의 지방 자치 단체의 지방 자치는 물 건너 간다.

이에 대해서는 워낙 중요한 이야기라서 후술할 예정이다. 지방 자치는 부동산 보유세를 먹고 산다. 보유세를 높이면 지방 자치가 활성화될 수 있지만, 지역간 균형 발전에는 직격탄이 된다. 이 이야기는 워낙 중요한 이야기라서 나중에 따로 한다.

아주 간단히 이야기하면, 현재 거래세 중에 양도소득세는 국세이고, 거래세 중에 취등록세는 광역단체의 세금이다. 한 마디로 매매 차익에 대한 세금은 중앙 정부가 걷어가고, 취등록세는 서울시가 걷어간다. 그리고 보유세인 재산세는 구청이 걷어간다. 보유세인 재산세는 그 본질이 기초 자치 단체의 세금이며, 서구의 대부분의 나라에서는 토지에 대한 보유세가 거의 기초 자치 단체의 세금의 거의 대부분이다. (영국이던가 어떤 나라는 해당 지역에서 걷은 토지세가 지방 자치 단체 조세 수입 즉, 재정의 100%이다.) 풀뿌리 민주주의는 보유세를 먹고 큰다.

현재는 이렇다. 국가가 양도소득세를 걷어서 그 돈으로 여기 저기 쓴다. 강남구에서 걷은 양도소득세로 ktx도 만들고 고속도로도 깔고 금천구에 있는 독거 노인도 지원하고 어쩌고 저쩌고 한다. 그리고, 서울시는 강남구에서 걷은 취등록세로 구로구에 인프라 구축을 위한 투자도 하고 이것저것 사업을 한다.

그런데 양도소득세와 취등록세가 독일이나 미국처럼 거의 없어지고 보유세가 되면, 강남구에서 걷은 부동산 관련 세금은 강남구청에서 강남구에다가 쓴다. 강남구의 전체 부동산의 1%를 물리면 어마무시하게 큰 돈이 되니까, 오페라 단을 운영할 수 있을지도 모르고, 강남구 학교에서는 별의별 시설들이 다 들어오게 될 거다. 그리고, 현재 다른 구에 다 쓰이고 있는 재정들이 강남구에서만 쓰일 수 있게 되면 굳이 그렇게까지 필요 없기 때문에 내 장담컨대 세율을 낮춰주는 조례를 만들어서 '감세'를 할 것이다. 압구정동 갤러리아 앞의 도로가 확장할 지도 모르겠다.

압구정동 현대 아파트와 한양아파트에서 나오는 보유세만 1년에 천억이 넘을 것인데, 이게 무슨 구 단위도 아니고 '동 단위'에서 나오는 세금이다. 아마도 참으로 럭셔리한 공공 서비스가 나올 것이다.

반면 서울시가 걷어서 하던 공공 사업이나 국가가 양도소득세를 바탕으로 하던 사업은 축소된다. 해당 자치 단체가 있는 지역의 총 부동산 가액이 강남구의 1/10이 안되는 OO북도 OO군의 공공서비스는 참으로 가관인 지경으로 가게 될 것이다.

그럼 여전히 보유세를 걷되 지금처럼 그걸 서울시와 국가가 걷으면 될 것 아니냐라는 의문이 들 수 있다. 이건 재산세의 본질에 관한 문제가 되는데, 억지로 하면 세상에 안될 일이 어디 있을까 싶지만, 여러 무리수가 따르게 된다. (다른 나라들이 부동산 보유세인 재산세를 다 지방세 중에 기초 자치 단체에 부과하는 이유가 있다. 이건 나중에 기력이 있으면 후술하도록 한다. 벌써 11페이지다. 목차 중에 1번에 해당하는데.... )

2. 금융 기관(은행)과 부동산 소유자 사이의 관계 - 거치식 대출 vs. 모기지

2.1. 거치식 대출과 모기지의 차이

거치식 대출이란 은행에서 돈을 빌린 다음에 이자만 내다가 상환일이 도래하면 한 방에 갚는 방식이다. 우리 나라에는 과거에 이런 거치식 대출이 대부분이었는데, 이게 가계 부채의 문제가 되기 때문에 그리고 돈 빌리는 데 당장 부담하는 금액이 적다보니 부동산이 과열되어 갈 때 부동산 시장에 유동성을 과잉 공급하는 수단이 된다고 하여 서양식 모기지로 바꾸어 나가게 되었다.

모기지는 장기에 걸쳐서 이자와 원금을 상환하는 방식이다. 현재 우리 나라에서 주택 담보 대출의 대부분은 모기지 형태를 띄고 있지만, 실상은 그러하지 아니하다. 현재 우리 나라에서 가장 일반적인 주택 담보 대출을 한 번 구성해 보자. 부부 합산 연봉 7천만원인 30대 후반의 부부가 전세금 상승에 분기 탱천하여 전세금 2억을 뽑고, 여기에 2억원의 대출을 받아 4억짜리 주택을 구매하는 경우를 상정해 보자. 은행에 가서 대출을 받으려고 하면 주택 가액이 4억원인데 대출이 2억원이니 LTV는 50%로 요건을 충족한다. 두번째로 대출 기간을 30년으로 늘려 뽑으면 원리금이 다 합쳐서 3.x 억원일텐데 이 부부가 소득의 절반 이하로도 원리금 상환이 가능하므로 DTI 요건도 만족한다.

그런데 이때 거치 기간을 둘 수가 있다. 3년 동안 이자만 내다가 3년 후부터 원리금 상환이 시작되도록 택한다. 이게 우리 나라 주택 담보 대출의 typical한 경우이다. 여기서 벗어나는 경우는 지극히 희귀하다. (나는 예외다. 나는 시작하자 마자 원리금 상환했다. 내 대출하는 사람이 생전 처음 본다는 식으로 쳐다봤다.)

2.2. 왜 10년 거치 후 일시 상환 또는 3년 거치 후 원리금 상환을 하는가?

부동산에 유동성이 과도하게 공급되자 2000년 초반 여러 규제를 하면서 이자만 내면서 부동산 가격 상승을 기다리는 행태를 제어할 필요가 있었다. 이에 LTV, DTI 규제가 강하게 들어갔고, 상환 방식도 가장 평소에 부담이 적은 이자만 내다가 만기 후 일시 상환하는 방식은 강하게 규제하였다.

하지만, 그건 바램이고, 어찌 세상일이 바램 대로 돌아갈 수 있으랴.

이에 대해서는 안심 전환 대출에 대해 내가 썼던 글을 그대로 옮겨 본다.

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거치 기간을 가진 후 원금과 이자를 분할 상환한다고 쓰여 있다고 정말 그렇다고 믿고 기사를 쓴 것이다. 그/러/나/ 전혀 그러하지 않다.

지나가는 은행원을 잡아다가 한 번 물어보면 쉽게 이야기해줄 것이다. 거치 후 분할 상환을 하는 대출을 쓰고 있는 사람 중에 거치 후 원리금 분할 상환이 시작되면 이를 갚아 나가는 사람이 얼마나 됩니까?

정답 : 거의 없다. (만약 내 주변은 원리금 상환일이 도래하면 원금 갚기 시작하는데? 라고 생각하시면 정말 먹고 살만한 사람들을 주변에 두고 계신 겁니다.)

거치 후에 원리금 분할 상환 기간이 도래하면 분할 상환을 시작하는 사람은 소득이 넘치는 멀쩡한 사람들이고, 거의 대부분은 이때 loan을 갈아탄다. 다시 3년 거치 후 분할 상환으로. 그렇게 3년이 지나서 다시 원리금 분할 상환이 돌아오면? 다시 loan을 갈아탄다. 같은 은행에서 새로운 대출을 일으켜서, 갈아타기도 하고, 다른 은행에서 새로운 loan을 일으켜서 갈아타기도 한다. 즉, 영원히 원금 분할 상환은 시작되지 않는다. 3년이 지나면 중도상환 수수료가 없기 때문에, 새로운 loan을 갈아타기 위한 제약 요인도 없다.

즉, 거치식 분할 상환 대출이란 말만 원금을 분할 상환한다고 되어 있을 뿐이지 거래계에서 실제로 돌아가는 건 거치 후 일시 상환이라는 의미이다. 은행에서 2억을 주택 담보로 3년 거치 후 30년 분할 상환으로 대출을 받았다고 해보자. 3년이 경과한 후에 은행에서는 다음 달에 이제 원금 상환이 들어가는 사람들 가운데 몇이나 원금 상환을 시작할까? 없다. 그냥... 거의 없다. 아마 거치 기간이 도래한다고 그걸 원금 상환을 시작한다면 정말 건실한 직장을 다니며 소득이 상위 한 자릿수 또는 소수점 안에 드는 가구일 것이다.

이 기사의 문제점은 거치 후 원리금 분할 상환을 문자적으로 해석해서, 원리금 상환이 시작되면 대출자들이 원금을 갚아나간다고 이해하고 있다. 그러나, 내 생각에는 그리고 실제 거래계에서는 말만 분할상환 대출이지 실제로는 일시상환대출로 loan to loan으로 옮겨 다니며 계속 이자만 내면서 집 값 상승을 버티고 있을 뿐이라, 개별 loan은 갚지만 정확히 그만큼 새로운 loan을 일으켜서 해당 가계의 부채는 원금 상환이 시작되어도 변함이 없다는 관점이다. 따라서, 이 기사는 loan to loan이 없다는 가정 하에서만 맞는 분석이 된다. (나는 이 가정이 틀리다는 입장에서 이걸 쓰고 있다.)

내가 작년에 집을 사면서 은행에서 대출을 받는데 '거치는 언제까지 하실 거냐?'고 묻길래 '거치는 왜? 그냥 다음달부터 균등으로 매달 갚아서 5년 안에 털어 버릴 건데요. '라고 대답하자 담당자가 나를 쳐다보던 눈길을 잊을 수가 없다. 무슨 세상 물정 모르는 촌놈 쳐다보듯이 쳐다보더라. 그만큼 주택 담보 대출을 받고 원금을 갚는 경우가 소득 flow가 엄청 좋은 소득 상위 O%를 제외하고는 없기 때문이다. - 내 자랑인가? 그렇다, 우리 집은 원금 갚을 만큼 능력 있는 가구이다.-

그렇다면, 왜 거치 후 원리금 상환 대출이라는 게 생겨났을까? 이것도 연혁을 따져보면 마찬가지다. 장기 거치 후 일시 상환은 주택 가격 상승에 기대는 위험성이 있기 때문에 서구의 모기지처럼 전환시키려고 일시상환대출을 까다롭게 좁혀 놓고, 분할상환을 넓게 열어놨을 것이다.

그러나, 세상사 어찌 그리 단순하랴. 거래계의 현실이 바뀌지 않고 사람들이 부동산에 대해서 가지는 인식이 바뀌지 않고 그리고 사람들의 소득이나 주거비에 대한 여러 사정들이 서구와 같지 않은데 금융 상품과 서구식으로 구성한다고 세상이 서구식으로 돌아가랴.

그러니, 워낙에 DTI 규제 같은 걸로 거치 후 일시 상환 대출 받기를 힘들게 해놓자, 거치식 분할 상환으로 대출을 받은 다음에 그걸 계속 갈아타면서 사실상 영원히 만기 도래하지 않도록 쓰고 있다. 집 팔아서 목돈 마련되면 그때 중도상환하고 일시에 털어 버린다.

이런 일은 왜 발생할까? 어메리카에서 주차장 딸려 있는 교외의 집을 30년 모기지로 산다고 해보자. 그럼 30대에 그 집을 사서 대충 연금 생활자가 되기 전까지 살 수 있겠지. 그런데, 우리 나라에서 30대에 대출 땡겨서 30년 모기지로 수도권에 20평대 아파트를 사면.... 30년 살 생각을 안 한다. 애들 커서 옮겨야 하거나, 학군이 좋은 곳으로 옮기거나 재건축이나 어쨌거나 30년 장기 거주할 생각도 없고 30년 장기 거주할 곳도 마땅치 않다. 우리 나라 주택 보유 평균 기간이 얼마나 될까? 10년이 안되는 데 무슨 30년 모기지로 해서 debt to equity인가. 옮기면서 목돈으로 한 방에 터는 debt to debt이 우리 주거 환경이나 거래계와 맞는 행태일 수도 있다. (옳다는 게 아니라 우리 라이프 스타일과 더 일치한다는 의미이다.) 그러니, 말로만 모기지처럼 금융 상품을 구성해도 loan to loan을 해가면서 거치식 일시 상환으로 변용해서 각 개인이 운영하는 것이다.

제대로 된 기사로 내가 썼다면, 나는 loan to loan의 비율을 구했을 것이다. 완전 쌩으로 신규인 대출을 제외하고, 기존 대출자가 거치가 끝나서 원금 상환이 시작되자 거치 기간을 늘리기 위해 새로운 loan으로 갈아탄 경우를 정량적으로 구한다. 이를 통해서, 원리금 개시가 되어도 실제 가계 부채는 줄지 않는 걸 보여주고, 이걸 근거로 정책에 대한 (이부분에 있어서는 긍정적인) 평가를 했을 것이다.

안심전환대출이 전적으로 옳은 정책이냐에 대해 나는 좀 회의적인 편이지만, 이 기사의 비판인 '어차피 1~2년 안에 원금 갚아 나갈 사람들에게 혜택이 집중되었다'는 잘못된 지적이라고 본다. 이들은 1~2년 안에 원금을 안 갚고, 다른 loan으로 갈아타서 이자만 낼 사람들이었던지라 이들이 원금을 갚아 나가게 한 건 칭찬할 부분이다. 다만, 문제는 다른 부작용인데 이건 언젠가 다음으로.

결론은 ? 예전에 썼던 글인 [숫자를 오독하지 않으려면 해당 업에 대한 이해와 인사이트가 필요하다]는 글을 링크해 본다.

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그 다음에 쓴 글 또 인용

왜 모기지의 탈을 쓴 실제는 일시상환 방식의 대출이 존재하는지는 간단히 이야기했듯이 우리의 lifestyle과 사회가 그렇게 구성되어 있기 때문이다. 소득 분위를 가리지 않고 전 소득 단위별로 부동산에 가구 자산의 75%가 쏠려 있는 사회이고, 교외에 집을 사서 30년 거주하기에는 학군을 찾아 헤매이고 재건축이 있는 사회에 살기 때문이라고 어제 이야기했다. 이런 자산 구조에서는 이사 가면서 한 방에 털거나, 애들 학원비 들어가는 동안에는 원금 상환할 생각이 없기 때문이다. 다시 한 번 이야기하지만, 사회가 미국이랑 다른데 금융상품만 미국이랑 똑같이 구성한다고 미국처럼 돌지는 않는다.

핵심이다. 그럼 이 사람들은 왜 일시 상환을 안 받고 모기지에 거치 끼고 받아서, 갈아타기를 하는 걸까? 그냥 일시상환으로 받아서 간판과 실제를 일치시키면 될 거 아닌가.

자, 여기에 답이 있다. 정부에서 일시상환 대출로 인한 리스크 때문에 대출 조건을 이빠이 어렵게 해놔서 일시상환 대출을 받으려면 진정 "소득이 많은 능력자"이기 때문이다.

그러니까 이거 하나만 보면 안되고 다른 제도랑 함께 봐야한다. 일시상환으로 하면 대부분의 가계는 원하는 집을 살만큼 대출이 안 나온다. 왜냐면.... DTI 규제 때문이다. 원하는 정도의 대출을 받고 이자만 내면서 버티려면 일시상환을 못 받고 모기지 형태로 받은 후 갈아타야 한다.

연소득 5천 만원이면 우리 나라에서 가구 소득으로 상위 20~30%언저리의 가구이다. 이 사람이 아파트 사서 DTI를 적용해 보면.... DTI가 50%면 1년에 원금과 이자 합쳐서 나올 수 있는 대출이 2500만원이다.

자, 복리로 이자 포함해서 원금과 일시상환은 10년이고, 거치후 분할상환은 30년이다. 금리에 따라 다긴 하지만, 빌릴 수 있는 액수를 비교해 본다.

일시상환 대출은 최장 10년으로 정부가 타이트하게 제한해 버렸다.

일시상환으로 빌리면 2억 원금 + 500만원 * 10년이 DTI를 꽉 차게 해서 빌릴 수 있는 돈이다. 즉, 일시상환으로는 원금 2억원이 대출 한계다.

그런데.... 잘 생각해보자. 연봉 5천만원인 가장이 집을 살때 2억 넘게 빌리는 경우가 그렇게 드문 예인가?

일시상환의 최장기를 강제적으로 10년에 제한해 놓으니 DTI 초과해서 2억이상 돈을 쓰려면 다른 방법을 동원해야 한다. 여기서 정부가 길을 열어주며 literally '모기지를 받으면 모기지처럼 착실히 갚을거야'라며 열어준 출구가 있다.

거치 후 모기지로 받으면 똑같은 아저씨가 연에 2500만원씩 * 30년이면 원금을 5억까지 땡길 수 있다. (LTV는 충족한다는 가정 하에)

그러니 심플하게 이야기해서... 일시상환은 연봉의 4배만 빌려주고 거치 후 모기지는 연봉의 10배까지 빌려준다. 그래서 집살 때 자기 4년치 연봉 보다 더 빚을 내려는 사람들은 그냥 모조리 모기지 형식의 대출을 받는 것일뿐, 이들이 원금을 갚을 의사가 있다고 쉽게 추단할 수 없다.

왜냐하면 나머지 조건이 동일해야 상수로 취급할 수 있고 원금 상환 의사가 있는지가 차이라고 추정할 수 있는데 , 문제는 규지로 인해 대출 기간이 달라서 (일시상환 max 10년, 거치 후 원리금 상환은 max 30년에 3년 후부터 중도상환수구료 없음) 대출 금액 자체가 크게 차이가 나기 때문에 apple to orange 비교라서 원금 상환 의사를 추정하는데 심각한 교란이 있다.

(그리고, 지나가는 은행원 가계 대출 담당자한테 물어보면 그냥 쉽게 어느 게 진실인지 확인된다. 이러다 내가 틀릴면 망신이네.)

그렇게 한 쪽인 일시상환은 조이고, 거치 후 분할상환은 널널하게 풀어놓으니 불과 몇년만에 건국이래 수십년간 일반적이던 일시상환 대출이 달랑 100조 깔려 있는데 시작한지 얼마 되지도 않은 거치+분할상환 모기지가 125조가 되었겠지. 그런데, 실상은? 그렇게 사람들의 부동산에 대한 신뢰급속히 변화되고 대출관행과 라이프스타일이 달랑 몇년만에 빚을 찬찬히 갚는다는 마음이 들게 바뀌었다니.. 퍽도.

그렇게 대출 자격 때문에 일시상환 대출을 못 받고 거치 기간 있는 모기지를 받아 놓고 마치 일시 상환 대출처럼 운영한다. 거치 기간 중에 이자만 내다가 집 팔리면 털고 일어나고 아니면 다시 대출 받아서 일시상환하며 다시 거치 기간을 가져가고.....그냥 대부분의 사람들이 그러고 산다.

오히려 10년 제한이 생긴 후 일시상환을 받은 사람들이 부채 규모가 작아서 소득 대비 상환 능력이 있는 사람들일 수 있다. 겨우 연봉의 4배 이하만 빚을 낸 사람들이니까. 그러니, 저 일시상환이면서 신청한 저 15%가 긍정적인 질적 전환이라고 속단할 수도 없는거다. (이전 글의 주장을 약화시키는 이 이야기를 하는 건 그만큼 세상사가 맥락 속에서 파악되어야 한다는 이야를 하려고.)

복잡한 이야기도 아니고, 고소득자가 아닌 중산층 or 중상층이 대체로 집 사고 사는 방식이 이런 거다. 주변에 고소득자만 있어서 어떻게 사람들이 집 사고 사는지 몰라서 그런가 싶다.

마지막으로 정리하자면, 총 3개로 나눈 대출 성격에 따른 신청 건수로 정책의 목적을 달성했느냐를 건 단견일 수 있다. 이를 좀 더 사려 깊게 보자면, 이 세 개 대출을 다시 6개로 쪼개서 봐야하고 보조 지표들을 보면 능히 추정할 수 있다.

2.3. 거래계에서 일시 상환 방식으로 돌아가는 것에 대한 시사점

위에서 보았다시피, 거래계에서는 거치 기간을 계속 연장해 가며 loan to loan으로 돌아간다. 은행원 두 명에게 cross check해서 물어본 결과, 집 값이 떨어져서 새로운 loan으로 갈아탈 때 LTV가 안 나와서 기존 대출의 원금 일부를 상환해야 하는 강제적인 상환이 아닌 다음에는 10명에 1명도 원금 상환을 안 한다고 한다., 천연 기념물 수준이라는 답변을 서로 다른 두 명으로부터 들었으니 대충 맞는 이야기일 것이다.

그럼 왜 우리 나라 사람들은 서양 사람들처럼 원금을 갚지 않으며 불나방처럼 사는 걸까? 이에 대해서 여러 각도로 살펴 보도록 한다.

2.3.1. 소득 flow가 원리금 상환에 대한 부담

세금으로 따지자면 모기지는 보유세처럼 적지만 일정 금액을 장기에 걸쳐 계속 원금을 상환해 가는 방식이다. 소득을 통해서 원금을 갚고, 부채(debt)를 줄이면서 순자산을 늘려가는 방법이다. 반면 일시상환이라는 건 결국 현재 소득에서 지출 부담은 최소화하면서 목돈을 만들어서 상환하는 방식인데, 목돈이란 결국 그 집을 팔면서 쥔 매매 대금이다. 한마디로 집 값 오를 때까지 기다리면서 집 값이 오르면 집 팔아서 대출금 털어 버리는 방식이다.

지금 당장 소득에서 써야 할 지출이 있고, 집 값이 오를 거란 기대가 있다면 일시상환 방식이 유리하다. 그리고, 소득의 안정성도 떨어진다. 우리 나라는 다른 OECD 국가들에 비해 근로소득자가 현저히 적고 자영업자의 비율은 몇 배가 된다. (대부분 OECD 국가들은 근로 소득자가 전체 소득자의 90%가 넘지만, 우리 나라는 근로소득자가 70% 미만이다.) 그리고, job mobility가 떨어지는데 종신 고용은 해체되어 간다. 대체 안정적인 소득 flow가 있을거란 기대를 가지기 어려우니, 한 방에 털어버리는 '현찰 중심'으로 돌아간다.

우리 나라 자영업의 비중과 소득 flow의 안정성은 예전에 내가 썼던 글의 통계 참고.

'07년 현재 한국의 총취업자(2343만3천명) 중에서 임금근로자가 차지하는 비중은 68.2%, 미국 92.5%, 독일 89%, 영국 캐나다 87%