[ 힘이되는 임대차 거래상식- 대출많은집 전세계약 요령 ]
집주인대출이 많이 껴있는 주택에 전세계약을 해야 한다면 보증금보호를 위해 안전하게 전세계약하는 요령을 알아봅시다.
최근 몇년간 전세값 상승과 월세의 증가로 전세매물이 줄어 서민은 전세를 구하기가 참 힘들다는 애기가 여기저기서 들려오는데요.
전세난 속에서 전세를 구하다 보면 알아본 집에 대출이 많이 껴있는 경우도 많이 있습니다. 이 때 임차인은 어떻게 해야 내 소중한 보증금을 지킬 수 있을까요.
주택의 전세가격은 얼마가 적당한가?
보통은 중개소에서 해당 주택의 평균적인 전세금이 얼마라고 애기를 듣고 임차인 역시 여러 중개소를 돌면서 대략적인 시세를 조하게 됩니다. 하지만 여기서 전세금은 전세주택에 빚이 전혀 없을 때의 시세를 애기하는 것으로 여기에 집주인대출이 있다면 일반적인 시세보다 더 낮은 가격으로 전세계약을 해야 합니다.
그 이유는 향후 전세만기시 보증금반환은 대출이 많이 껴 있을 수록 어려워질 수 있는 가능성이 높아지기 때문인데요.
임차인은 향후 계약한 전셋집이 경매로 넘어가는 경우를 예상하고 선순위 설정권자의 채권액을 변제하고난 후 보증금을 변제 받게 되므로 선순위 금액을 변제하고도 임차인의 보증금을 전액 변제받을 정도로 보증금을 조정해야 합니다.
예를 들어
일반적인 전세시세가 2억원이고 해당주택이 3억원에 거래가 되고 있다면 시세대비 전세가율을 67%정도가 되는데요.
이 경우 만일에 임차주택이 경매로 넘어가도 임차인은 보증금을 배당받는데 문제가 없습니다.
하지만 임차주택에 1억원의 설정이 되어있다면 얘기는 달라지는데요. 이 때는 전세 주택이 경매로 넘어갔을 때를 가정해 보증금을 조정해야 할 필요가 있습니다
해당 지역의 아파트의 낙찰가율이 80%라고 가정하면 경매시 2억4천만원정도에 낙찰이 된다고 볼 수 있습니다. (낙찰율은 지역마다 차이가 있으며 일반적으로 인기가 있는 역세권일 수록 낙찰율이 높다고 할 수 있습니다.)
선순위 채권액인 1억원을 변제하게고 나머지를 임차인의 보증금으로 배당받는다고 가정하면 임차인은 1억4천만원만 보증금으로 배당을 받게되어 일부를 받지 못하게 되는 것인데요. 따라서 이경우엔 전세금을 1억4천만원 이하로 조정해야 할 필요가 생기는 것입니다.
물론 위의 예는 경매비용과 해당주택을 경매시 선순위 은행과 임차인이외의 다른 채권자가 없다는 가정을 한 것이므로 그런 경우까지 감안한다면 보증금액은 더 낮아져야 할 필요가 있습니다.
■ 전세주택의 설정이 있는 경우 적정한 전세가격
세입자의 보증금 + 집주인대출금 ≤ 임차주택시세의 80% 가 적정하다고 할 수 있습니다.
하지만 대부분 알아 본 주택의 설정이 그리 많지 않은 경우 전세금을 조정하지 않고 계약을 하시는 경우가 많고, 집주인역시도 대출이 조금있다고해서 전세금을 내리지않는 경우도 많습니다.
하지만 임차인의 전세금은 임차인 스스로 보호하고 지켜하야 하는 것이기 때문에 임차인스스로 계약에 신중해야 할 것입니다.
위의 예처럼 빚이 많은 주택에 전세계약을 하게 된다면 위의 예처럼 보증금을 조정해 낮추거나 집주인에게 전세금을 받아 대출금을 상환하거나 감액등기를 하는 조건으로 계약을 해야 합니다.
전세주택의 대출금이 많을 수록 임차인의 전세금반환이 어려워질 수 있기 때문에 임차인은 집주인에게 계약시 해당 대출을 전세금을 받아 상환이 가능한지 아니면 일부 상환시 어느정도 갚을 수 있는지 확인을 해야 하는데요.
다시 한번 예를 들어 보겠습니다.
3억짜리 주택에 전세금 2억으로 계약을 한다면 만일의 경매가 될 경우 임차인은 해당 집주인 채무를 보증금을 받아 은행빛을 갚을 것으로 요구해야 하며 만일 집주인이 일부만 상환을 하겠다고 하면 최소한 5천만원 이상을 갚을 것을 요구해야 경매시에도 온전히 2억언의 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것인데요.
(등기사항전부증명서에 1억원이 설정은 원금의 120%이므로 실제 금액은 1억÷1.2 = 8300만원 정도이며 설정금액을 4천만원으로 낮출려면 실제 금액을 3300만원이 되어야 하므로 집주인은 원금 5천만원을 상환하면 됩니다.)
여기서 일부만 상환을 하는 경우에도 해당 주택의 등기사항전부증명서에는 여전히 1억으로 설정이 되며, 등기부의 설정금액까지 집주인이 갚고 남은 금액으로 조정해 새로 등기하는 것을 감액등기라고 합니다.
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