주간 단위로 나오는 전세금 통계치는 하루가 멀다 하고 올라 신기록을 갈아 치우는 실정이다. 전국 아파트 전세금은 이번주에도 상승폭을 키웠다. 올해 초와 비교하면 벌써 1.5% 가까이 뛰었다. 서울만 따지면 전세금 오름폭은 훨씬 크다.

집값 상승을 비관적으로 보면서 집을 사는 대신 전세로 들어가려는 수요가 늘어나서다. 저금리가 지속되자 월세로 바꾸려는 집주인들도 늘어나 전세 물량은 태부족이다. 서울 강동에서는 고덕주공아파트 재건축 이주가 시작돼 주변 전세가 동나고 수천만 원씩 전세금 상승을 부추긴다.

사실 전세가율이 80~90%에 달하면 취득,재산세 등 거래,보유 비용을 감안할 때 전세금과 매매가는 차이가 없다. 얼핏 이해가 잘 되지 않는 이런 일은 전세에 대한 인센티브 때문에 벌어지는 현상이다. 현 체제에서 자기 이익 극대화를 노리는 소비자라면 무주택자로 살면서 지속적으로 집을 샀다 팔았다 하며 투자이익을 뽑는게 최선책이다.

경매에 부쳐진 주택의 낙찰가율(낙찰가격이 집값에서 차지하는 비중)은 높아야 70~80%대다. 낙찰가율이 전세가율보다 높다는 건 집주인이 재정적 위기를 맞았을 때 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 크다는 의미다. 이른바 '깡통전세'다. 집주인이라고 뛰는 전세금이 마냥 즐거울 수만도 없다. 당장엔 들어오는 돈이 많지만 전세 만기일이 다가오면 세입자 눈치를 봐야 할 처지로 몰린다. 집주인에게도 전세금은 풀기 쉽지 않은 빚더미인 셈이다.

어찌됐든 전세금이 집값에 육박할 정도가 되자 차라리 전세를 끼고 집을 사겠다는 사람도 하나둘 늘고 있다. 종전엔 낡은 재건축 아파트 전세를 찾는 세입자가 많지 않았지만 이제는 재건축 전세도 몸값이 높다. 아파트보다 저렴해 주택시장에서 열등재로 꼽히던 대세대,빌라까지도 전세가율이 90%를 넘는 사례가 잇따른다.

아직 본격적인 월세시대라고 하기엔 여전히 전세살이가 많지만 전세제도 수명이 거의 다된 것만은 확연하다. 전세는 집값이 상승하는 시기에만 기반이 유지될 수 있다. 집값이 떨어지거나 정체를 거듭한다면 지금처럼 전세 수요는 늘어나는 데 비해 공급은 달릴 수 밖에 없다. 집값 하락 위험을 감수하면서 집을 사서 전세를 놓겠다는 사람이 적으니 당연하다.

이런 상황이 이어지면 전세금이 치솟아 집값을 뚫고 올라갈 수도 있다. 집값은 떨어질 수 있지만 전세금은 이론적으로 원금을 보장받기 때문이다. 그런 점에서 현재의 전세금 수준은 수요자의 합리적 기대를 반영한 것일 가능성이 크다. 물론 현실에선 깡통전세로 전락해 전세금을 다 건지지 못하는 사태가 벌어질지 모른다는게 함정이긴 하지만

우리 국민 상당수는 세입자이자 집주인이다. 지금이야말로 세입자이거나 집주인이거나 모두 위험 줄이기 전략을 쨔야 할 때다. 저소득층을 위한 서민주택 전세는 잘 관리하되 과거 집이 태부족이던 시절에 내 집 마련 징검다리를 놔줬던 전세에 대한 인센티브 시스템 개편을 심각하게 고민해야 할 시점이란 얘기다.

집을 두 채 이상 가진 다주택자에게 가해지는 징벌적 부담을 줄이는 것은 동전의 다른 면이다. 지금은 다주택자가 되는 순간 종합부동산세 부과 기준이 강화되고, 장기보유 특별공제 축소, 주택차입금 소득공제 제외 등 불이익이 적잖다. 그래서 2주택자가 되느니 살던 집을 전세놓고 스스로 전세살이를 하는게 만연한 것이다.

다주택자 불이익이 줄면 자연스레 전세공급이 늘고 전세금도 안정될 가능성이 높다. 임대 놓을 주택 수요가 확산되면 매매시장 안정도 기대할 수 있으니 일석이조이지 싶다.

# 사족

최근 연이은 정부 정책 및 금리를 감안하면 빚을 내서 전세 사시고, 집도 사시라라고 부추기는 행태인데, 

언젠가는 공급이 늘어나거나, 금리가 올라가게 될테고, 그에 맞춰 전세값도 떨어질테고, 매물도 늘어나면서 부동산 시장도 식겠지. 

 

현재 나도 그렇고 집주인이자 세입자인 처지에서, 위험줄이기 전략을 짜야 한다면 어떤 것일까

최악의 상황이라면 역전세난이 일어나 전세금 돌려주거나 받기 곤란한 상황이 될텐데

지금 전세 살고 있는 집보다는 전세준 집의 보증금이 훨씬크니, 세입자에게 돌려줘야할때 전세시세가 확 떨어지는 경우가 될 것이다.

결국엔 돈이고, 돌려줄 돈을 잘 가지고 있거나, 불려 놓거나인데, 

이미 투자계획은 있으니 반드시 꼭 불려야만 한다. 답은 하나다. 돈 벌어야지. ㅋ