상가투자 비밀노트
비밀까지는 아니지만 몇가지 쏠쏠했던 정보
- 신탁공매를 하는 주체가 많았구나. 모니터링 해봐야 겠다.
- 월세전환율 : 월세 전환할때 법에 정한 연 12% 혹은 한국은행의 기준금리에 4.5를 곱한 요율 중 낮음 금액을 초과할 수 없다.
- 임대계약서 작성시 특약활용법(부가세, 계약기간, 원상복구 관련)
- 대출을 많이 일으키는 경우 보증보험증권이용
- 제소전 화해
그래서 상가는 언제?
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상가건물 임대차보호법 개정의 주요 내용과 영향
○ 개정안의 주요 취지는 법의 사각지대에 있었던 상가 권리금을 법제화하고 임차인 이 원활하게 권리금을 회수할 수 있도록 제도적으로 보호하고자 하는 것
○ 주요 개정 내용에는 권리금 보호를 위한 인프라 구축 및 임차인 권리금 회수기회 보 호 강화와 피해 시 구제 방안 등이 포함
– 해당 개정안은 지난 5월 12일 국회 본회의를 통과하였으며 익일 즉시 시행됨
○ 세부적 내용으로는 우선 상가임대차법 내에 지금까지 관행적으로 이뤄지고 있던 ‘ 권리금’ 의 개념을 명시하여 권리금 기준의 법적 토대를 마련
○ 개정된 상가임대차법에는 임대인이 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하는 내용도 신설됨
– 단, 손해배상 청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내로 하며, 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액 기준
○ 한편, 국·공유재산 및 판매상품과 구조를 빈번히 변경해야 하는 대형 매장(유통산 업발전법 제2조3 에 따른 대규모점포와 준대규모점포)은 권리금 보호 적용 대상에서 제외(제 10조 5)
○ 그러나 권리금 적용 제외 기준으로 대표적인 소상공인인 대형 전통시장 임차인이 보호대상에서 제외되는 등 각종 문제점이 발생함에 따라 법 개정 이후 논란이 지속
– 재건축 ·재개발 임차인의 권리금 보호 방안 부재, 임대인의 과도한 재산권 침해 가능성 등의 문제에 대해서도 이견이 상존
– 이 밖에도 법 조항 내 '정당한 이유', '고액의 차임' 등 추상적 표현은 임대인과 임차인의 또 다른 분쟁을 야기할 수 있다는 우려도 존재
○ 종합적으로 이번 상가임대차법 개정은 오랜 기간 법의 사각지대에서 방치되었던 권리금을 제도권내로 포함시켰다는 점에서 의미는 큰 편
– 그러나 현재 권리금과 관련한 조항 등은 불명확한 예외 규정 등으로 인해 또 다른 악용 사례 가능성이 존재함에 따라 다소 불안정한 상태
– 한편, 임대인의 권리 제약에 따른 임대료의 상승은 공실률이 높은 중대형 매장보다 상대적으로 공실률이 낮은 소규모 매장형 상가 중심으로 발생될 가능성 존재
※소규모매장공실률(’15.1Q, %): 전국5.1, 서울3.9, 인천5.5, 경기4.8, 부산8.3, 대구3.9
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